Arrêt du 17 septembre 2026 : l’article 14 protège le recours contre le syndicat des copropriétaires
La répartition conventionnelle des frais d’entretien ne saurait neutraliser le régime légal de responsabilité applicable aux parties communes. Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation affirme que le syndicat demeure responsable des dommages trouvant leur origine dans une partie commune, même lorsque celle-ci est réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire.
Une clause d’entretien sans incidence sur la qualification de partie commune
Un locataire commercial avait subi des infiltrations d’eau provenant de la toiture-terrasse située au-dessus de son local. Cet ouvrage constituait une partie commune à jouissance exclusive attachée à un autre lot. Le règlement de copropriété imposait aux propriétaires concernés l’entretien et la réparation des parties communes dont ils bénéficiaient exclusivement.
Après avoir relevé la défectuosité du complexe d’étanchéité, la cour d’appel avait écarté la demande indemnitaire formée contre le syndicat. Elle s’était fondée sur la clause transférant au copropriétaire bénéficiaire la charge de l’entretien et des réparations de la toiture-terrasse.
La Cour de cassation ne remet pas en cause la validité de cette organisation conventionnelle. Le règlement de copropriété peut effectivement faire supporter l’entretien d’une partie commune au titulaire de sa jouissance exclusive. Une telle stipulation ne transforme cependant pas l’espace concerné en partie privative : sa qualification de partie commune subsiste.
L’article 14 maintient le syndicat au premier plan
La cassation est prononcée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte institue une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires lorsque les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ont leur origine dans les parties communes, notamment en présence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.
Le caractère d’ordre public de cette responsabilité interdit au règlement de copropriété de l’écarter. La victime conserve donc son action contre le syndicat, indépendamment de la clause attribuant l’entretien à un copropriétaire déterminé. Cette clause règle seulement la répartition interne des obligations au sein de la copropriété.
Après avoir indemnisé la victime, le syndicat peut néanmoins exercer une action récursoire contre le copropriétaire tenu d’assurer l’entretien, dès lors que les conditions de sa responsabilité sont réunies.
Historique
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