Comment apprécier l’opposabilité du cahier des charges après la rétrocession d’un lotissement à la commune ?
La cession à une commune de l’ensemble des voies et espaces communs d’un lotissement entraîne un changement déterminant de leur régime. Par un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation juge que cette collectivité n’acquiert pas la qualité de coloti. Les obligations issues du cahier des charges du lotissement ne peuvent dès lors lui être opposées.
Le transfert intégral des espaces communs exclut la qualité de coloti
À l’origine du litige, le cahier des charges prévoyait la cession à la commune d’un terrain destiné à un espace vert et des ouvrages collectifs qui y étaient implantés. Après cette rétrocession, la commune avait vendu le terrain à une SCI, laquelle y avait édifié un immeuble.
Des propriétaires du lotissement demandaient l’annulation de cette vente. Selon eux, la commune demeurait tenue par l’affectation en espace vert stipulée dans le cahier des charges.
La Cour de cassation ne retient pas cette analyse. Elle relève que le cahier des charges régit principalement les droits et obligations des propriétaires colotis ainsi que l’administration des parties communes. Or, lorsque la totalité des voies et espaces communs est transférée à une commune en application des articles R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l’urbanisme, celle-ci ne devient pas propriétaire d’un lot. N’étant pas coloti, elle ne peut se voir opposer les stipulations contractuelles organisant les rapports au sein du lotissement.
Le déclassement du terrain communal rend sa vente possible
Après son transfert, le terrain avait été incorporé au domaine public communal. Il relevait ainsi du régime de la domanialité publique prévu notamment par l’article L. 2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques.
La commune avait ensuite constaté la désaffectation du bien, puis prononcé son déclassement au moyen de plusieurs délibérations. Aucune de ces décisions n’avait fait l’objet d’un recours. Le terrain avait donc rejoint le domaine privé communal, permettant sa cession à la SCI.
L’inopposabilité du cahier des charges entraîne le rejet du pourvoi
Les colotis ne pouvaient obtenir l’annulation de la vente en invoquant l’affectation contractuelle initialement prévue. La Cour de cassation rejette leur pourvoi et confirme que la rétrocession intégrale à la commune fait obstacle à l’opposabilité des obligations régissant les relations entre colotis.
Historique
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