L’absence d’accord d’un indivisaire entraîne la nullité du congé pour vendre
La délivrance d’un congé pour vendre portant sur un logement détenu en indivision obéit aux règles encadrant les actes de disposition. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation juge que l’absence de consentement d’un seul indivisaire entraîne la nullité du congé, sans que le locataire soit tenu d’établir un préjudice.
Le congé pour vendre exige l’accord de tous les indivisaires
Le congé délivré au locataire vaut offre de vente à son profit. En raison de cette portée, il constitue un acte de disposition soumis aux règles de l’indivision.
Conformément à l’article 815-3 du Code civil, un tel acte ne peut être accompli sans le consentement de l’ensemble des indivisaires, sous réserve des exceptions légalement prévues. La notification effectuée sans l’accord unanime des propriétaires indivis ne peut donc valablement produire les effets d’un congé pour vendre.
L’absence de consentement constitue une irrégularité de fond
Dans l’affaire examinée, plusieurs héritiers étaient devenus propriétaires indivis d’un logement après le décès de l’un des bailleurs. Un congé pour vendre avait été adressé au locataire alors que l’une des coïndivisaires n’avait pas approuvé cette démarche.
Le locataire avait contesté la validité du congé en invoquant l’absence d’unanimité. La cour d’appel avait rejeté sa demande, estimant que le défaut relevé constituait un vice de forme et qu’aucun grief n’était démontré.
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Le défaut d’accord d’un indivisaire caractérise un défaut de pouvoir et, par conséquent, une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du Code de procédure civile. La nullité qui en résulte peut être soulevée par le locataire sans preuve d’un préjudice.
La solution impose ainsi de recueillir le consentement de tous les indivisaires avant la notification du congé. Elle assure également le respect du droit de préemption du locataire attaché à l’offre de vente.
Historique
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