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Comment apprécier l’état d’enclave pour obtenir une servitude de passage ?

Publié le : 29/07/2026 29 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

Il est constant que la servitude légale de passage constitue un mécanisme subsidiaire, strictement encadré, destiné à remédier à l’absence de desserte suffisante d’un fonds. Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision déterminante quant à l’appréciation de l’état d’enclave, en retenant une approche globale du fonds concerné et non parcellaire.

Comment caractériser un véritable état d’enclave au sens de l’article 682 du Code civil ?

Aux termes de l’article 682 du Code civil, le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui ne dispose sur la voie publique d’« aucune issue ou d’une issue insuffisante » peut réclamer un passage sur le fonds voisin, à charge d’indemnité. Ce texte, accessible sur Legifrance, subordonne ainsi la création d’une servitude de passage à la démonstration d’une impossibilité réelle d’accès. La Cour de cassation rappelle que l’absence d’accès direct d’une parcelle à la voie publique ne suffit pas, en soi, à établir l’enclave. Encore faut-il que le fonds considéré, dans sa consistance juridique, soit effectivement privé de desserte normale. La servitude demeure une mesure exceptionnelle, qui ne peut être admise qu’en présence d’une nécessité avérée.

Pourquoi l’enclave s’apprécie-t-elle à l’échelle du fonds et non parcelle par parcelle ?

Dans l’affaire jugée le 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-18.493, consultable sur Legifrance), des acquéreurs étaient devenus propriétaires, par un même acte, d’une parcelle bâtie disposant d’un accès à la rue et d’une parcelle attenante non bâtie. Soutenant que cette dernière était enclavée, ils sollicitaient judiciairement l’établissement d’un passage sur les fonds voisins. La Haute juridiction rejette leur demande. Elle relève que les deux parcelles, contiguës et détenues par les mêmes propriétaires, constituaient un ensemble immobilier formant un fonds unique. Dès lors que cet ensemble bénéficiait d’un accès à la voie publique par la parcelle bâtie, l’état d’enclave ne pouvait être retenu, peu importe l’absence d’accès autonome de la parcelle non bâtie. Par cette décision, la Cour consacre une appréciation unitaire du fonds pour l’application de l’article 682 du Code civil. L’analyse de l’enclave doit ainsi porter sur l’ensemble des biens composant le fonds appartenant au même propriétaire, et non sur chaque parcelle isolément considérée.
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