Sécuriser la vente d’un terrain divisé par les contrôles d’urbanisme et l’intervention notariale
La création de plusieurs parcelles à partir d’un même terrain ne confère pas, par elle-même, un droit à construire. Si la division parcellaire permet de valoriser un patrimoine immobilier en vue d’une construction, d’une transmission familiale ou d’une cession, la vente suppose de vérifier préalablement la faisabilité et la régularité de l’opération.
La constructibilité des parcelles dépend des autorisations et des règles d’urbanisme
Selon l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme, la division d’une unité foncière ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis constitue, en principe, un lotissement. En fonction des caractéristiques du projet, l’opération relève généralement d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager.
Le permis d’aménager est notamment requis lorsque sont prévus la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots. L’autorisation applicable doit donc être identifiée avant toute commercialisation.
La constructibilité implique également l’examen du plan local d’urbanisme. Les règles relatives à l’implantation et à la hauteur des constructions, aux accès ainsi qu’aux contraintes environnementales doivent être prises en compte. Le certificat d’urbanisme opérationnel peut renseigner sur la faisabilité du projet, sans valoir autorisation de construire.
La desserte par les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement doit aussi être contrôlée. Enfin, le bornage du terrain fixe précisément les limites de la parcelle cédée et contribue à prévenir les contestations avec les propriétaires voisins.
Le contrôle notarial encadre la commercialisation et le contenu de la vente
Le notaire vérifie la situation cadastrale, les autorisations d’urbanisme nécessaires et l’existence éventuelle de servitudes de passage ou de réseaux. Il examine également les conditions dans lesquelles les lots peuvent être commercialisés.
Lorsqu’un lotissement est soumis à permis d’aménager, l’article L. 442-4 du Code de l’urbanisme interdit notamment de conclure une promesse de vente avant la délivrance de cette autorisation. Le règlement et le cahier des charges du lotissement, lorsqu’ils existent, doivent également être considérés.
L’acte authentique précise les caractéristiques du terrain, son origine de propriété ainsi que les droits et obligations transmis à l’acquéreur. L’anticipation de la division et l’intervention du notaire permettent ainsi de sécuriser la constructibilité, les limites foncières et les conditions juridiques de la transaction.
Historique
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